税收视角下的房地产业建筑业发展现状及税收分析

税收视角下的伊通县房地产业建筑业发展现状及税收分析

国家税务总局伊通满族自治县税务局

近几年来，随着我县城市化进程的加快和房地产开发投资力度的加大，房地产业、建筑业呈现高速发展态势，日渐成为我县经济的支柱产业和经济发展的重要增长点，这样的局面让房地产税收高速增长，房地产业、建筑业成为地方税收的重要税源。进入2021年，房地产市场增速减缓，但房地产业、建筑业依然是我县地方税收的主要来源。与此同时，房地产业、建筑业仍然面临一些不确定因素，需要继续采取措施，加强税源、税收管理。

我国房地产行业的统计口径仅包括房地产开发经营、物业管理、中介服务等经济活动，不包括房地产开发投资，也就是说，测算的房地产业带动效应只与房地产相关的服务活动有关联，而不包括房地产的建筑活动，因此仅以房地产行业口径测算的影响效应结果可能存在低估。2001年以来我国房地产开发投资占全社会固定资产投资比重保持在20%左右，而房地产经营服务环节的固定资产形成仅占3.23%。可见房地产行业对经济的影响主要来自建设投资，因此本文后续将房地产业和建筑业合并分析，统称为房地产业税收。

一、近几年房地产业税收情况和主要特征

（一）税收总量逐年扩大，增幅高于地方税收

近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产税收总量逐年扩大。2017年，我县房地产税收总量仅为8,924万元；2018年达到9,181万元，同比增收257万元；2019年达到13,743万元，同比增收4,562万元；2020年达到17,147万元，同比增收3,403万元；2021年1-10月，达到16,495万元，同比增收1,874万元。房地产税收增速长年保持高于地方税收增幅（见表1）

（二）所占比重逐年攀高，贡献份额逐年加大

近年来房地产税收的增长都快于地方税收，房地产税收所占比重逐年攀高。一是全县房地产业税收占整个地方税收比重逐年攀高，从2017年的17.1%上升到2021年的38.0%，5年提高了20.9个百分点。二是近五年房地产税收对我县税收的增收贡献率分别为3.5%、28.2%、113.8%、227.2%、41.4%，房地产税收对地方级收入的增收做出了巨大贡献，分别拉动地方税收增长1.4、1.5、22、16.8、9个百分点，对全县地方税收增收起到决定性作用（见表2）

（三）行业涉及税种较广，集中开发流转环节

我国现行税制中房地产开发和流转环节共涉及11项税费，包括增值税及附加(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税，主要以房地产业开发企业销售收入和利润等为计税依据，2017—2021年累计实现税收2.8亿元。房屋保有环节涉及税种主要是房产税和城镇土地使用税，主要以房屋原值、占地面积为计税依据，2017—2021年累计实现0.3亿元；房地产开发、流转环节与房屋保有环节税收的比为10:1，其中土地增值税在房地产业税收收入的比重逐年提高，由2017年的10.7%增长到2021年的18.2%，年均增幅1.9%(见表3)。

（四）房地产业税源主要来源于新建商品房，二手房税收贡献减弱。

房地产业税源包括新房税源和二手房税源。以今年前十个月为例，新房税源占全部税源比重约为87%，二手房税源比重约为13%。新房缴纳的税收中，增值税占38%、土地增值税占28%、契税占10%、企业所得税及个人所得税占12%、其他各税占12%;二手房缴纳的税收中，契税占69.9%、增值税占16.9%、个人所得税占7.2%，其他各税占6%。其中、增值税、契税、土地增值税和企业所得税预缴部分主要是按房屋销售额乘以固定税率计算缴纳，因此，目前房地产业税收中近70%直接与商品房销售额紧密相关。二手房市场在连续增长后，出现对地方税收的贡献下降，其主要原因是受房地产降温影响，二手房交易热度下降。（见表4）。

（五）从税收集中度看，房地产业税收主要来源于重点税源企业

2020年，纳税超百万元的房地产（含建筑业）企业有26户，共实现税收11,890万元，占房地产业（含建筑业）税收的比重达到69.3%；其中纳税前10名的房地产（含建筑业）企业共实现税收8,971万元，占房地产业（含建筑业）税收的比重为52.3%。

二、存在的问题及对地方税收的影响

（一）投资意愿减弱、资金压力增大、需求红利释放不明显等不利因素影响房地产业进一步发展

一是高价拿地房企亏损面较大，投资意愿受到打击。随着房地产市场各项调控政策的收紧，限购限价、严防囤地等措施驱使房地产市场逐渐回归理性，新建商品房价格回落趋稳，通过调研了解到，受高价拿地融资成本加大、建筑成本上升等影响，部分房企出现房价地价“倒挂”现象，面临较大的亏损风险。数据显示，进入下半年来这几个月重点房地产企业销售收入同比下降19.6%，不仅增加了组织收入压力，在一定程度上影响了房地产企业深耕伊通县的信心。

二是资金链紧张，行业发展受阻。持续收紧的房地产金融环境，“三条红线”的提出和试点，为房地产企业的投融资行为设定了门槛，房企资金压力骤增。受调控政策、市场降温，加之疫情影响，企业纷纷让价促销，导致收入下降，2021年上半年重点房地产企业营业收入较2019年同期下降7.8%。同时受信贷政策影响，个人房屋贷款回笼资金较慢，房地产开发企业贷款放款难度加大，均造成房地产企业资金相对紧张。

(二)房地产市场发育不完善，影响房地产业健康发展

一是房价太高。接近“泡沫”区。目前衡量房价高低与否，比较通用的衡量标准是房价收入比，其含义是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入之比。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3~6倍，发展中国家要偏高些;一般房价收人比在6倍以上的区域被经济学家称之为“泡沫”区。2019年伊通城镇居民人均可支配收人为25,925元，每户城镇家庭的年收人为77,775元，以每户城镇居民的住房建筑面积约为140平方米，依照2020年商品房销售价格4,250元/平方米计算，一套房子的总价为59.5万元，是一个家庭年收人的7.7倍。由此可见，我县房地产已经达到“泡沫”区。

二是空置房产过多、影响投资效益发挥。近年来，尽管房地产市场活跃，出现购销两旺的良好局面，但房产空置仍是一个不可回避的问题。一方面，大量的商品房空置，占压大量资金、直接影响房地产投资的效益发挥；另一方面，多数居民买不到合适的住房，影响了居民的生活质量。

（三）区域位置对我县房地产形成较大冲击

推进长春现代化都市圈建设，是我省“十四五”期间重要战略组成部分，能够发挥龙头带动优势。但对我县房地产行业带来了机遇也带来了挑战。虽然对周边的房地产市场价格有带动作用，但伴随着人民生活质量的提高，对新的房产需求和人口迁移等向长春偏移，我县房地产呈现出减速发展态势，进而影响房地产税收。

三、规避房地产税收风险的措施与对策

（一）创新模式，用好资源扩大有效供给

强化现有的与土地房管部门之间的数据交换渠道，对于税收征管中发现的有关房地产企业的涉税信息阿，也可通过沟通渠道传递国土、财政局等部门，实现“双向共控、部门协管”。合理筹划企业长期闲置房产，探索多样化商业运营模式；加强闲置楼宇资源“二次开发”，完善综合配套功能建立楼宇招商推介和特色培育机制。

（二）稳定投资，促进行业健康发展

建议在“房住不炒”的前提下，稳定房地产投资和销售，支持房地产业合理融资需求，允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，在合法合规可控的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道。适当增加市场调节的力度，高端项目的限价原则要明确，保障房企正常拿地的积极性。

（三）优化服务，助企纾困提升土地利用效率

积极落实国务院常务会议精神，持续深化“放管服”改革力度，提升投资和建设便利度。建议加强部门协作、信息共享，让房地产企业“多走网路”“一网办妥”，节约企业人力财力成本。依法依规加强闲置土地的管理，督促企业加快对土地的开发利用，将土地资源尽快转化为经济效益，为强化房地产行业一体化管理提供坚强保证。

（四）加强征管，营造良好营商环境助企发展

税务部门将密切关注党中央、国务院对于房地产行业和市场的调控政策，进一步梳理好相关税费政策和税收征管措施，提高对房地产业特别是重点税源的征管质量和监管力度。继续落实好县委、县政府工作要求，依法依规组织税费收入，特别加强增值税、契税、土地增值税等与房地产业相关税费的组织收入力度，坚决打击房地产业的涉税违法行为，综合运用稽查、风险评估、大数据分析等现代化治税手段防止税费跑冒滴漏。持续优化利企服务，不折不扣落实好减税降费政策助企发展，更好服务“六稳”“六保”，为全县经济社会发展作出积极贡献。

附件：1.近三年全县房地产业收入分税种对比情况表

2.近三年全县建筑业收入分税种对比情况表

3.伊通县房地产业近三年入库情况明细表

4.伊通县建筑业近三年入库情况明细表